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非事業用不動産についても、すでに減損会計導入によって減損損失の計上を余儀なくされているケースは少なくないと思われます。
減損損失計上後の地価動向によっては、現在の時価が減損損失計上後の帳簿価額を上回り、売却の好機となっている場合がありますので、すぐに売却するか否かは別としても時価には常に着目しておく必要もあります。 もちろん、非事業用不動産を持つことが一律に悪いというつもりはありません。
いざというときのための備えとして非事業用不動産の形態で一定金額を留保しておくという考え方もありますし、非事業用資産をまったく持っていない企業よりは、一定額持っている企業のほうが財務的余裕があると判断されるケースもあるでしょう。 しかし、非事業用資産を多く抱えている企業は、経営資源を十分に生かしきれていない企業というレッテルを貼られる可能性を否定できない時代に突入したことも事実です。
非事業用資産の保有割合に正解はありませんが、企業価値の概念が浸透した現在においては、財務的余裕と経営の効率のバランスをうまく取り、株主やステークホルダーにきちんとした説明が付けられるようにする必要が生じるでしょう。 なお、経営者のなかには「現金で持っていると使い道がないと指摘されるが、不動産で、持っていれば事業用か非事業用かを問わず、資産を非効率に運用しているという指摘は受けないのではないか」という意見を持つ方もいらっしゃいます。
しかし、非事業用資産がたとえ現金以外の形となっていたとしても、多く持ちすぎているのであれば、やはり非効率な経営をしているという実態に変わりはありません。 単に不動産という資産に代わっているから、そのことが隠れているに過ぎないのです。

説明しますが、むしろキャッシュのほうが不動産よりも流動性が高い分、千載一遇の投資機会があったとした場合に機会を逃さずにすぐに実行に移せるオールマイティな資産であると考えることもできます。 ROICは既存投資の評価にも、新規投資の評価にも用いられます。
このうち新規投資の評価に用いられるROICでは、分母に来るのは新規投下資本相当額であり、不動産であれば時価を反映したものです。 しかし、既存投資の評価に用いられるROICでは、分母に来るのは投下資本の帳簿価額(簿価)であり、時価を反映したものではありません。
ROICを用いて既存投資の評価を行う際には、帳簿価額の落とし穴に注意する必要があります。 既存の投下資本の簿価が5億円に対し、NOPIATは1億円であるのでROICは20%となっています。
しかし、この投下資本に含み益が15億円あるとすると時価は20億円となり、時価ベースで見るとROICは5%にまで低下します。 すなわち、歴史のある企業が数十年前に取得した土地の上で事業を行っている場合には、帳簿価額が低いため既存投資の評価を行うと、常にIROIC>資本コストとなるからといって安心してはいられません。
時価ベースでROICを再度計算すると、実はiROIC<資本コストとなる場合もあるからです。 もし、潜在的な開発余地を放置していたとしたならば、そのことはこれまで含み益をうまく活用してこなかった、すなわち一種の機会損失を生じさせてきたとも言えるのです。
このことに株主や投資家が気付いた場合には、保有不動産を生かしたより合理的な経営を経営陣に対して促すことにもつながるでしょう。 その例が、ＭファンドによるＨの敵対的買収劇でした。
Ｍ氏自身の逮捕劇で買収そのものは失敗に終りましたが、不動産の有効活用、阪急電鉄との提携や新事業への取り組みを促したという面もありました。 時価ベースのROICを把握することで、時価ベースの経営という発想が生まれる効果が期待できます。
シェアの拡大、売上増進、そしてM&Aなどを用いた企業規模の拡大を最優先する経営者は、意外と多いものです。 しかし、このような拡大指向のイケイケ型の経営手法は、一歩間違えれば企業価値経営とは対極に位置する危険性を秘めています。

投下資本利益率、すなわちROICが資本コストを上回ることが、事業価値を高める唯一絶対の条件であることと、ROICが資本コストを下回る事業に投資をしてしまうと、即座に投下資本の減損を招きかねないことを説明しました。 単に規模を拡大することで売上や利益力増加するだけではなく、投下した資本に対するリターンが.株主や債権者が要求する利回りを意味する資本コストを上回らなければ企業価値重視の経営では成功した投資とは言えないので、す。
このようなイケイケ型の経営手法を採る企業では、経営に対する債権者や株主などによる外部のモニタリング機能が十分に働いていないケースが少なくありません。 金融機関に代表される債権者は、イケイケ型の経営によって会社が、赤字になり元利払いが滞る危険性を認識していますので、ある程度ブレーキの役割を果たしうる立場にあります。
しかし、債権者としては元利金を回収することができればいいため、資本コストを下回っていても貸付金利より高い投下資本利益率の投資案件については、あえて口うるさいことは言わないというスタンスを取る金融機関もあるでしょう。 また皮肉なことに、財務内容が健全で無借金経営の企業には、そもそも金融機関など有利子負債の債権者は存在しないがゆえに債権者のモニタリング機能も存在しません。
このような企業では本来、株主、社外取締役、監査役、会計監査人のモニタリング機能がより重視されなくてはなりません。 口うるさい債権者も存在せず、株主や社外取締役等のモニタリングが有名無実化している企業では、一歩間違えれば経営陣の暴走を止める手立てがなくなる危険性も否定できません。
現代において企業価値重視の経営が常識化したという事実は、一方で、経営の規律が従来以上に問われる時代の到来を意昧していると考えることもできましょう。 すでに第2章で見た通り、不動産価格の振れー幅(ボラティリティ)は企業の本業の損益のブレ幅と比較しでも決して低い数字とは言えません。
さらに、上場株式のような活発なマーケットで売買されている金融資産と比べると、不動産は即時に売却することが困難であり、換金可能性が著しく制約されます。 近年では、わが国においてもＲ(日本版不動産投資信託)の普及等によって不動産投資の小口化が進んでいることなどにより、不動産市場の買い手の層に厚みが加わりつつあります。
しかし、不動産売買市場はまだまだ相対市場の性梢が強く、不動産が本質的に高い流動性リスクを抱えていることに変わりはありません。 とくに地価下落局面では買い手が不在となり、売却に長期間を要するようになるなど流動性リスクが顕著となり、そのことがさらに地価の下落要因となるという悪循環を呼び、起こすことも否定できません。
このような価格下落リスク、流動性リスクがあり、かつ、本業に関係ない収益用不動産を保有していることが、場合によっては事業価値を下げることにつながることもあります。 事業価値は将来キャッシュ・フローを現在価値に割り引くという作業を経てから算出します。

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